Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgedir. Tahliye taahhüdüne ilişkin yasal düzenlenme Türk Borçlar Kanunu'nun 352. Maddesinin 1. Fıkrasında yer almaktadır. TBK m. 352/I:

“kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Bahse konu madde Türk Borçlar Kanunu'nun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" bölümünde yer almasından da anlaşılacağı üzere tahliye taahhüdü ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebilir. Genel hükümlere tâbi kira sözleşmelerinde TBK m. 352/I hükmü uygulanamaz ve yazılı tahliye taahhüdünde bulunulamaz.

Tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilebilmesi için bazı unsurların varlığı aranır. Şartların mevcut olmaması, taahhütnamenin geçersizliğine yol açacaktır.

• Kiracı tarafından verilmesi
• Yazılı olması
• Tahliye tarihinin belli olması
• Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmesi
• Tahliye taahhüdü düzenlenirken kiracının iradesinin sakatlanmaması

Peki kiracı tarafından imzalanan ve kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olarak kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü taahhütnamesi geçerli midir?

Uygulamada tahliye taahhütleri çoğunlukla kiralanan henüz teslim edilmeden ve genellikle kira sözleşmesi yapılırken verilmektedir. Tahliye taahhüdünün boş olarak verilmesi ve kiraya veren tarafından doldurulması halinde beyaza imza söz konusudur. Beyaza imzanın varlığı halinde ve kiraya verenin tahliye taahhüdündeki tarihleri sonradan doldurduğu durumda; kiracının boş tahliye taahhüdünü kiraya verene teslim ederken taşınmazın tahliye edileceğini bilerek ve boş tahliye taahhüdüne imza atarken bu belgeye tahliyenin gerçekleştirileceği bir tarihin yazılacağını ve o tarih itibari ile kiralananı tahliye etmesi gerektiğini; kiraya verenin de sırf bu amaçlarla bahis konusu taahhüdü aldığını bilmesi gerektiği hayatın olağan akışına uygun olduğundan, bu şekilde alınan boş tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.9.2021 tarihli ve E. 2017/6-975 K. 2021/1108 sayılı kararı: "Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır."

Kiracının böyle bir durumda yapabileceği şey ise tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce beyaza imza şekilde imzalatıldığı hususunu ispat etmektir. Zira TMK’nın 6. ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa ait olduğundan, kiracıya aittir. Yargıtay'a göre kiracı tarafından bu ispat ancak kesin delillerle (senet, yemin) gerçekleştirilebilir. Kiracının; imza yaşı, düzenleme tarihinde başka yer de olduğunun veya kiraya veren ile tekrar bir araya gelmediğine dair vb. itirazları incelenmeyecektir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce veya aynı tarihte imzalandığı tanık ile de ispat edilemez. Fakat kesin delillerden olduğu için kiracı tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce veya aynı anda düzenlendiğine dair kiraya verene yemin teklif edebilecektir.

Samsun BAM, 6. Hukuk Dairesinin, 1.6.2017 tarihli E. 2017/1099 K. 2017/1114 sayılı kararı: "Somut olayda; taraflar arasındaki 01.10.2000 başlangıç tarihli iki yıl süreli, davalının kabulüne göre 15.09.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda ihtilaf bulunmamaktadır. Tahliye taahhüdünün incelenmesinde yazılı olduğu, kiracı davalı tarafından verildiği, her ne kadar davalı taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan davalı rızası hilafına doldurulduğunu ileri sürmüş ise de; bu durum davalı tarafça yazılı bir belge (kesin delil) ile kanıtlanması gerekmekte olup, davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan rızası hilafına doldurulduğuna dair yazılı belge sunamamış olması karşısında taahhüt geçerli olup, davalıyı bağlayacağı, öte yandan taahhütnamedeki tanzim ve tahliye tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi, davalı kiracının bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorunda olması karşısında davalının taahhütteki tanzim ve tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna yönelik iddiasına değer verilemeyeceği"

Kiracının tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce veya aynı anda düzenlendiğini ispatlarken kiracının imzası ile sonradan doldurulan tarihlerin farklı yazı tiplerinde ve farklı kalemler ile doldurulduğunu ileri süremeyecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.09.2011 tarihli ve E. 2011/4370 K. 2011/8923 sayılı kararı: "Öte yandan, adli tıp kurumu raporuna göre, taahhütname altındaki imzanın davalı kiracıya ait olduğu saptanmıştır. Takip dayanağı taahhütnamedeki tahliye ve tanzim tarihlerinin farklı bir kalemle yazılmış olmasının belgenin geçerliliğine bir etkisi yoktur. Bu durumda boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir.”

Beyaza imza atan kiracı böyle bir durumda irade sakatlığına (yanılma, aldatma, korkutma) dayalı iptal talebinde bulunabilir. Bu hak da bir yıllık hak düşürücü sürede (TBK. m. 39) kullanılmazsa, kiracının iddiasına itibar edilemez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 03.11.2011 tarihli ve E. 2011/7271 K. 2011/12349 sayılı kararı: "(Kanık, 2022, s. 1349); Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 08.06.2010 tarihli ve E. 2010/2871 K. 2010/6900 sayılı kararı “Davalı Borçlar Kanunu’nun 31. maddesinde öngörülen yasal hakkını kullanmayıp taahhütnamenin iptali yönünden bir talepte bulunmadığına göre düzenleme tarihi olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir.”

Sonuç olarak; kiracının, kira sözleşmesi yapılması sırasında tarihleri boş bir şekilde imzalayıp kiraya verene teslim ettiği tahliye taahhüdü geçerli olup bu taahhüdün kira sözleşmesi imzalandığı sırada verildiği ve tarihlerin sonradan doldurulduğunun ispat yükü kiracıdadır ve bu ispat sadece kesin delillerle yapılabilecektir.

Av. NİSA SALMAN